"권리금 안줘도된다" 상가주택 경매 130%에 낙찰 `역대 최고`

"권리금 안줘도된다" 상가주택 경매 130%에 낙찰 `역대 최고`
수도권 9월 낙찰가 83% 2년새 가장 높아
응찰자수도 연초 2.8명서 5.5명으로 급증
기사입력 2014.10.03 17:05:05 | 최종수정 2014.10.03 19:52:04

◆ 다시 짜는 상가투자 전략 / 권리금 법제화로 달라진 투자전략 ◆

최근 상가 주인들이 빌딩 재건축을 통해 대기업 프렌차이즈, 의류 상설매장 등을
속속 입점시키고 있는 서울 신사역 가로수길 상권. [매경DB]

정부의 상가 권리금 보호대책이 발표된 지난달 24일.
이날 서울중앙지방법원에서 경매에 부쳐진 서울 신사동 가로수길 전용 328.2㎡ 규모의
2층짜리 상가 겸용 근린주택은 감정가의 130%인 101억1110만원에 낙찰됐다.
이는 역대 근린주택 낙찰가 중 가장 높은 것이다.
이창동 지지옥션 선임연구원은
"처음 경매로 나온 신건인데도 3명의 응찰자가 달려들어 금세 팔려나갔다"고 설명했다.

이번 정부의 상가 임차인 보호방안의 영향으로 최근 수익형 부동산의 대표주자로 주목받는
상가 투자시장에 지각변동이 일어날 전망이다.
특히 경매로 낙찰받은 상가에는 권리금 승계 의무 등이 적용되지 않는 만큼
상가 경매시장에 대한 투자자들의 관심이 그 어느 때보다도 집중될 것으로 보인다.

실제 상가 경매시장의 인기는 9ㆍ1부동산대책 발표 영향과 권리금 법제화 소식 등으로
최근 무섭게 치솟고 있다.
지지옥션에 따르면 지난달 전국 상가 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 64.7%로
작년 같은 달 58.7%보다 6%포인트 증가했다.
특히 가장 거래가 활발한 수도권 근린상가의 경우 지난달 평균 낙찰가율이 83%로 2012년 11월 이후
최고치를 기록했다. 평균 응찰자 수도 5.5명으로 작년 9월 3.1명과 올해 1월 2.8명에 비해 크게 늘었다.

이창동 연구원은
"시중금리가 낮은 상황에서 시세 대비 최소 30% 이상 저렴하게 수익형 부동산을 구입할 수 있는
경매의 장점이 부각된 결과"라며
"권리금 개념이 경매에서는 인정되지 않는 만큼 권리금 부담에 대한 리스크를 피하려는
투자자들이 경매시장에 더욱 몰릴 것으로 예상한다"고 말했다.

반면 기존 상가거래는 벌써부터 주춤해지는 분위기다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은
"권리금을 책임져야 하는 압박감 때문에 `상가 투자를 재고해 보겠다`는 소액 투자자들이 부쩍 늘었"며
"보유한 상가를 임대로 활용하다 나중에 직접 입점해 점포를 운영하려는 경우가 많은데
정부 정책이 적용되면 이것이 불가능해지기 때문"이라고 설명했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "(기존 상가의 경우) 금융권에서는 권리금 리스크를 반영해
상가 담보평가액을 조정해야 한다는 의견도 내놓고 있다"며
"매매에 뛰어들기 전에 일단 추이를 지켜보자는 시각이 늘고 있다"고 말했다.

권리금 법제화로 기존 상가 매매시장이 위축될 조짐을 보이면서
기존 상가시장은 재건축을 선택하는 상가주들이 늘 것으로 보인다.
또 기존 상가를 매입하려는 투자자 입장에서도
재건축 대상이 될 만한 요지의 빌딩을 골라 투자하는 경우가 많아질 전망이다.

이번 권리금 법제화 조치에선 건물주가
상가건물을 `구조안전상` 이유로 재건축하거나 철거할 때
기존 임차인의 권리금 보호의무를 별도로 규정하지 않았다.
과도한 재산권 침해 등을 우려해서다.
상가건물의 경우 `재건축`사업처럼 안전진단 연한이 있는 게 아니다.
5층 이하 빌딩은 필요하다고 판단되면 언제든 재건축에 착수할 수 있다.

실제 서울의 대표 상권 중 하나인 강남 신사역 인근 가로수길과 강북권 홍대상권의 경우
4~5년 전부터 상가건물 재건축이 봇물을 이루고 있다.

건물 주인들이 컨설팅 회사 등을 통해 재건축을 추진하면서
기존 임차인을 비우고 재건축 후에는 대기업 의류브랜드, 프랜차이즈 음식점, 각종 커피 전문점 등을
재입점시키고 있는 실정이다.
특히 이런 컨설팅 기업들은 아예 건물주로부터 빌딩을 `통임대` 형식으로 빌리고
재건축에서부터 입점, 빌딩관리, 임대인에게 임대료 지급까지 처리해 주기 때문에
상가주인들은 임대료만 챙기면 된다.
홍대역 인근 H공인 관계자는 "이번에 기존 임차인의 권리금회수 보호를 피하기 위해서는
임대인이 1년간 영리 목적으로 사용하면 안 된다는 규정이 있긴 하지만
어차피 재건축에 착수하면 상당 기간 영업이 불가능하다"며
"대기업들이 입점하면 임대료가 예전 대비 배 이상씩 `껑충` 뛰기 때문에
빌딩주들은 재건축을 마다할 이유가 없다"고 말했다.

[이지용 기자 / 김태성 기자]