경매로 상가 사면 권리금 부담없다

경매로 상가 사면 권리금 부담없다
법무부 "1순위 은행저당권 있으면 임차인 모든 권리 소멸"
기사입력 2014.10.03 17:17:18 | 최종수정 2014.10.03 19:25:07

 

◆ 다시 짜는 상가투자 전략 ◆

30년을 근무한 회사에서 퇴직한 김윤환 씨(가명ㆍ60)는
노후 대비를 위해 상가건물 매입을 준비하다 상가권리금 보호 법제화 조치로 깊은 고민에 빠졌다.
정부가 발표한 권리금 보호대책에 따르면
상가를 매입한 주인은 기존 임차인의 권리금 보호에 협력해야 하기 때문에
새 임차인을 자신 마음대로 바꿀 수 없다.

김씨는 "직접 장사를 해볼 생각도 있는데 기존 임차인이 있으면
수억 원에 달하는 권리금을 물어줘야 할 가능성도 있어 투자가 주저된다"고 말했다.

그러나 매일경제가 법무부ㆍ국토교통부 등 관련 부처에 확인한 결과
경매를 통해 상가를 낙찰받은 건물주는 기존 임차인의 권리금을 보장할 필요가 없는 것으로 나타났다.
`권리금 리스크`를 피하려는 투자자 발길이 상가 경매 시장에 몰릴 전망이다.

3일 법무부와 국토부에 따르면 1순위 근저당이 걸려 있는 상가가 경매 시장에서 거래된 경우
기존 임차인들은 최근 발표된 정부 대책과 상관없이 권리금과 대항력
(기존 임대차계약을 그대로 주장할 수 있는 권리)을 인정받지 못한다.

경매 상가의 경우 대부분 금융회사의 1순위 근저당권이 설정되어 있는데
경매로 건물주가 바뀌면 임차인과 관련된 후순위 권리는 모두 소멸되기 때문이다.

법무부 관계자는 "경매로 임차권 자체가 소멸되는 만큼 권리금 회수에 대한 임대인의 협력의무도
해당이 안 된다"고 말했다.

기존 임차인이 세 들기 이전 은행 등 금융회사의 대출이 끼어 있는 상가는
새로 상가를 매입한 건물주가 기존 임차인과의 계약이나 권리금을 책임질 의무가 없다는 유권해석이다.

부동산태인에 따르면 지난 1~9월 경매에서 낙찰된 전국 근린상가 2150개 중 임차인 권리가
1순위인 것은 220개로 10.2%에 그쳤다.
경매에 나온 상가 10곳 중 1곳만 기존 임차인 권리금에 대한 보호 책임이 있다는 의미다.

강은현 EH경매연구소장은 "대다수 상가 주인들이 대출을 끼고 상가를 산다"며
"2005년 토지거래허가구역의 거래허가 요건이 강화됐을 때에도 경매로 거래되는 토지는
규제를 받지 않아 경매 시장에 투자자들이 몰리는 풍선 효과가 나타났다"고 말했다.

[김태성 기자]