"채권최고액 2억원 다 갚았다는데 전세 계약해도 될까요?"

이데일리

[금융초보 탈출기] "채권최고액 2억원 다 갚았다는데 전세 계약해도 될까요?"

전상희 입력 2017.09.17. 06:00

 

[사진=픽사베이]

[이데일리 전상희 기자] ‘김머니’씨는 얼마 전 법원으로부터

황당한 연락을 받았습니다.

김씨가 살고 있는 아파트가 경매로 넘어가 자칫 전세보증금을

한 푼도 돌려받지 못할 수 있다는 소식이었죠.

김씨는 1년 전 전세 계약 시 실거래가 2억 5000만원인 아파트에 ‘선순위 근저당 채권최고액 2억원’이 설정돼 있었던 점을

떠올렸습니다. 하지만 “집주인이 대출금을 거의 갚은 상태고

이제 갚아야 할 돈은 2000만원 밖에 남지 않았다”는

부동산업자의 설명에 당시 김씨는 대수롭지 않게 넘겼었죠.

 

김씨는 1년 전 어떤 실수를 한 것일까요?

이를 따져보기에 앞서 ‘아파트의 선순위 근저당 채권 최고액 2억원’이라는 말의 뜻이 무엇인지 살펴보겠습니다.

 

먼저 근저당이란 무엇일까요.

근저당은 저당과 달리 건물을 담보로 대출을 받을 때 빌린 금액을 일정하게 정하지 않고 한도만 정해놓는 것을 말합니다.

다시 말해 저당권은 정해진 액수를 담보하는 것인 반면

근저당권은 계속 거래관계가 발생해 일정한 금액을 한도로 설정해놓는 것이며 그 한도를 채권최고액이라고 말하죠.

 

따라서 김씨가 전세계약을 맺은 아파트의 근저당권이 2억원이라는 말은 실제 채무액이 2억원이라는 말은 아닙니다.

채권최고액 범위 내에서 채무액은 계속해서 바뀔 수 있습니다.

1년 전 주인이 “채권최고액은 2억원이지만 이제 거의 다 갚아서 2000만원만 남았다”고 말할 수 있었던 이유죠.

 

문제는 ‘부종성’(피담보채권인 빚이 있어야 담보물권인 저당이 성립한다는 원칙)’에 있습니다.

금액을 정해 담보하는 저당권의 경우에는 해당 채무가 변제됐다면 저당이 소멸된 것으로 봅니다. 하지만 근저당권은 다르죠.

근저당권은 채무를 전액 갚았다고 하더라고 담보권이 소멸하지 않습니다. 이에 따라 채무를 모두 갚은 후에도 다시 저당권을 설정할 필요 없이 돈을 빌릴 수 있습니다.

 

김씨의 사례에서 1년 전 집주인의 채무가 2000만원밖에 남지 않았다고 해도 언제든 채권채고액 2억원까지 빌릴 수 있는 상태였다는 것이 문제였습니다. 실제로 집주인은 김씨가 입주한 후 2억원까지 추가 대출을 받았고 결국아파트가 경매로 넘어간 후엔 은행의 선수위채권을 변제하고 남는 돈이 없었죠.

2억 5000만원짜리 집에 대출이 2억원으로 늘어날 것을 알았다면 김씨는 전세 계약을 맺지 않았겠죠.

 

1년 전 김씨는 “실제 채무액은 얼마”라는 집주인의 말을 믿지 않고 근저당권 채권최고액을 따져봤어야 합니다.

근저당권 채권최고액이 지나치게 높은 곳은 피하거나

혹은 집주인에게 근저당권 인하를 요구했어야 하죠.

채권최고액을 낮춰 추후에라도 대출이 늘어날 가능성을 차단하는 것입니다.

 

전상희 (jeonsh@edaily.co.kr)